Quando você está prestes a financiar um imóvel, uma das escolhas mais importantes é o sistema de amortização: SAC x Price. A simulação de financiamento imobiliário mostra diferenças significativas entre os dois métodos, e entender essas diferenças pode representar economia de dezenas de milhares de reais ao longo dos anos.
A grande dúvida de quem está financiando pela primeira vez é: qual sistema escolher? A resposta não é simples, porque depende do seu perfil financeiro e dos seus planos para os próximos anos. Mas uma coisa é certa: conhecer os números concretos de cada sistema ajuda muito na decisão.
Como funciona cada sistema na prática
No Sistema Price, as parcelas são fixas do início ao fim do financiamento. Isso traz previsibilidade: você sabe exatamente quanto vai pagar todo mês, o que facilita o planejamento do orçamento familiar. O problema é que, no começo, você paga muito mais juros do que amortiza a dívida de fato.
Já no Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do valor principal é sempre a mesma, mas os juros diminuem a cada mês. Por isso, as parcelas começam mais altas e vão ficando menores com o tempo. Como você amortiza mais desde o início, o saldo devedor cai mais rápido.
SAC x Price: simulação de financiamento imobiliário com números reais
Para entender melhor essa diferença, vale revisitar o que já foi explicado no guia completo sobre financiamento imobiliário do Cofre de Ideias, que detalha as características do SFH, SFI e dos dois sistemas de amortização.
Por exemplo, hipoteticamente: imagine um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos com taxa de 10% ao ano. No SAC, a primeira parcela pode ser cerca de R$ 3.333, enquanto no Price ficaria em torno de R$ 2.633. Parece que o Price é mais vantajoso, certo? Mas olhe o que acontece no final.
Ao longo dos 30 anos, no SAC você pagaria aproximadamente R$ 450 mil de juros, totalizando R$ 750 mil. Já no Price, os juros ultrapassariam R$ 648 mil, totalizando cerca de R$ 948 mil. A diferença? Quase R$ 200 mil a mais pagos em juros apenas por escolher o sistema com parcelas fixas.
Por que o SAC economiza tanto
A matemática é simples: no SAC, você amortiza o mesmo valor todo mês. Se o financiamento é de R$ 300 mil em 360 meses, você abate aproximadamente R$ 833 por mês do valor principal desde a primeira parcela.
No Price, nas primeiras parcelas, a maior parte do que você paga é juro. Pode ser que nos primeiros anos você amortize apenas R$ 100 ou R$ 200 por mês do valor principal. O restante vai tudo para o banco em forma de juros. Como o saldo devedor demora mais para cair, você paga juros sobre um valor maior por muito mais tempo.
Quando o Price pode fazer sentido
Apesar de custar mais caro no total, o Price tem suas vantagens. Se a sua renda está no limite para ser aprovado no financiamento, começar com parcelas menores pode ser a única opção viável. Os bancos analisam sua capacidade de pagamento considerando a parcela inicial, e no Price ela é mais baixa.
Outra situação é quando você planeja quitar o financiamento antes do prazo final. Se pretende fazer amortizações extraordinárias nos primeiros anos ou vender o imóvel em 5 ou 10 anos, a diferença entre os sistemas diminui bastante.
E se sua renda aumentar com o tempo?
Uma vantagem importante do SAC é que as parcelas diminuem progressivamente. Se hoje você consegue pagar a parcela inicial mais alta, com o tempo ela vai ficando mais leve no orçamento. Isso é especialmente interessante se você está no começo da carreira e espera aumentos de salário nos próximos anos.
No Price, como a parcela é fixa, ela vai representar o mesmo peso no orçamento durante todo o período, a menos que você ganhe aumento real acima da inflação.
O que considerar antes de decidir
Vale considerar alguns pontos antes de escolher entre SAC e Price:
- Capacidade de pagamento atual: Você consegue arcar com parcelas maiores no começo?
- Estabilidade de renda: Sua renda é previsível ou pode variar?
- Prazo do financiamento: Pretende manter o imóvel até o fim ou é um investimento de médio prazo?
- Planos de amortização: Você terá recursos extras para abater o saldo nos próximos anos?
Uma alternativa é fazer simulações detalhadas com o banco ou com simuladores online, usando valores reais do imóvel que você pretende comprar e a taxa de juros que será aplicada no seu caso.
Nota importante: Os valores e taxas mencionados neste artigo são ilustrativos. As condições reais de financiamento variam conforme a instituição financeira, o perfil do tomador, o tipo de imóvel e as condições de mercado no momento da contratação. As informações aqui apresentadas têm como referência o conteúdo publicado em janeiro de 2025. Sempre consulte profissionais especializados e faça simulações atualizadas antes de tomar sua decisão.