Financiamento Imobiliário 2026: SFH x SFI, SAC x Price e Entrada Ideal

O cenário do financiamento imobiliário em julho de 2026

A Selic está em 14,25% ao ano, depois do corte decidido pelo Copom em junho de 2026, com o mercado projetando um fechamento perto de 13,5% até dezembro. Nesse cenário, o crédito imobiliário segue mais barato que a maioria das linhas de crédito do país, porque roda em um sistema à parte: SFH e SFI. Entender a diferença entre os dois, e escolher entre SAC e Price no contrato, muda o valor total que você vai pagar em 20 ou 30 anos, às vezes em centenas de milhares de reais.

SFH x SFI: a primeira decisão que você nem sabia que estava tomando

Todo financiamento imobiliário no Brasil entra em um de dois sistemas, e o banco escolhe automaticamente com base no valor do imóvel.

SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a linha protegida: usa recursos da poupança e do FGTS, exige que o imóvel seja para moradia e tem taxa de juros travada por lei em no máximo 12% ao ano mais TR. Desde a Resolução CMN nº 5.255, de outubro de 2025, o teto de valor do imóvel financiável pelo SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e o percentual máximo financiado subiu de 70% para 80% do valor do imóvel, ou seja, a entrada mínima caiu para 20%. A Caixa, hoje líder em taxa, cobra a partir de 11,19% ao ano mais TR nessa linha; Itaú e Santander aparecem logo atrás, com taxas de balcão a partir de 11,60% e 11,69% ao ano.

SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) entra em cena quando o imóvel vale mais que o teto do SFH, quando é comercial, ou quando o comprador não quer ou não pode usar FGTS. Não tem teto de taxa nem limite de valor de imóvel, o que na prática significa taxas mais altas, normalmente entre 12,5% e 14% ao ano ou mais, dependendo do banco e do perfil do cliente. Se o imóvel custa R$ 2,3 milhões, por exemplo, ele cai automaticamente no SFI, mesmo que a diferença para o teto do SFH seja pequena.

SAC ou Price: o que muda de verdade na parcela

A tabela de amortização é a segunda decisão do financiamento, e a maioria dos bancos brasileiros oferece as duas hoje.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): você amortiza sempre o mesmo valor do saldo devedor todo mês. Como os juros incidem sobre um saldo que cai, a parcela começa mais alta e diminui mês a mês.
• Price (Tabela Price): a parcela é fixa antes da correção pela TR. No início, quase tudo que você paga é juro; a amortização do saldo cresce aos poucos.

Em uma simulação de R$ 300 mil financiados em 360 meses a 11,4% ao ano, sem contar TR e seguros, só para ilustrar o efeito, a diferença fica assim:

Momento do contrato	Parcela no SAC	Parcela na Price
1ª parcela	R$ 3.683	R$ 2.948 (fixa)
Parcela do meio (mês 180)	R$ 2.258	R$ 2.948 (fixa)
Última parcela	R$ 841	R$ 2.948 (fixa)
Total de juros pagos em 30 anos	cerca de R$ 514 mil	cerca de R$ 761 mil

No SAC você paga mais no começo, o que pode apertar o orçamento logo depois da compra, mas o total de juros ao final do contrato é bem menor. Na Price, a parcela cabe melhor no bolso hoje, só que o custo total do imóvel fica mais alto. Se a renda tem margem para uma parcela inicial mais pesada, o SAC quase sempre compensa mais no longo prazo.

Quanto entrar de entrada, na prática

A regra de 2026 permite financiar até 80% pelo SFH, ou seja, entrada de 20%. Mas permitido não é recomendado. Na prática:

• 20%, o mínimo legal: parcela mais alta, mais juros pagos no total, e o banco costuma exigir renda comprovada mais folgada para aprovar o crédito.
• 30% a 40%: faixa mais segura para quem quer parcela compatível com até 30% da renda mensal, limite que a maioria dos bancos usa para aprovar o financiamento.
• Acima de 40%: reduz bastante o juro total e encurta o prazo possível, mas só faz sentido se não comprometer a reserva de emergência.

Entrar com o mínimo de 20% parece vantagem por imobilizar menos dinheiro na hora da compra, mas encarece o financiamento inteiro, porque o juro incide sobre um saldo devedor maior por mais tempo.

Como usar o FGTS na compra

Em novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS unificou as regras de uso do fundo, permitindo aplicar o saldo em qualquer imóvel financiado dentro do novo teto de R$ 2,25 milhões, inclusive em contratos antigos. O saldo pode entrar de três formas: como parte da entrada, na amortização do saldo devedor, com redução do prazo ou do valor da parcela a cada 2 anos, e no pagamento de parcelas em caso de desemprego ou doença grave, cobrindo até 80% do valor de cada parcela por até 12 meses. Só é possível usar o FGTS em financiamentos pelo SFH; no SFI, essa porta fica fechada.

Os custos que ninguém avisa antes de assinar

O valor do imóvel e da entrada não é o fim da conta. Reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel para os custos abaixo, que costumam pegar o comprador de primeira viagem de surpresa:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pela prefeitura, varia de 2% a 3% do valor venal ou de venda do imóvel, o que for maior, dependendo do município.
• Escritura pública: obrigatória em compras à vista; em financiamentos, o próprio contrato com o banco costuma valer como instrumento com força de escritura, o que economiza esse custo, mas vale confirmar com o cartório da sua cidade.
• Registro de imóveis: taxa cobrada pelo cartório para registrar a transferência de propriedade, calculada por tabela de emolumentos estadual, normalmente entre 1% e 2% do valor do imóvel.
• Avaliação do imóvel pelo banco: taxa fixa cobrada para o laudo de engenharia que define o valor de financiamento.
• Seguros obrigatórios, MIP e DFI: embutidos na parcela mensal durante todo o contrato, cobrem morte ou invalidez do titular e danos físicos ao imóvel.

Checklist antes de assinar o contrato

Some o valor do imóvel, a entrada, o ITBI, o registro e a avaliação antes de decidir quanto cabe no seu orçamento. Compare a taxa de pelo menos três bancos: a diferença entre 11,19% e 12% ao ano parece pequena no papel, mas em 30 anos representa dezenas de milhares de reais. SFH, SAC e uma entrada maior não são burocracia, são as três alavancas que mais pesam no preço final do imóvel onde você vai morar.